AnalyseVastgoed
De vastgoedmarkt lijkt in de tweede helft van vorig jaar gestabiliseerd. Dat is de conclusie van de ERA-vastgoedbarometer. Wel krijgen verkopers met het beste energielabel A een stuk meer geld dan verkopers van een gelijkaardige woning met label D.
Nulgroei in huizenprijzen
Op het eerste gezicht lijkt 2022 een jaar zoals die ervoor te zijn geweest voor de vastgoedmarkt. De stijging van woning- en appartementsprijzen die we al enkele jaren zien, lijkt zich te hebben doorgezet. Woningen waren het afgelopen jaar gemiddeld 6,1 procent duurder dan in 2021, appartementen werden 4,8 procent duurder. Dat blijkt uit de jaarlijkse ERA-vastgoedbarometer. In die barometer worden de meer dan 60.000 transacties die de grootste makelaarsgroep van Vlaanderen de afgelopen achttien jaar deed met elkaar vergeleken door econoom Sven Damen (UAntwerpen).
Al verbergt die gemiddelde prijs over een heel jaar wel belangrijke verschuivingen. Zowel voor appartementen als huizen viel de groei in de tweede helft van het jaar stil. Van het tweede tot het vierde kwartaal steeg de gemiddelde woningprijs bijvoorbeeld met 0,5 procent. Daarom spreekt ERA-CEO Johan Krijgsman van “een nulgroei” in de huizenprijzen. “Er zit zonder twijfel vertraging op de vastgoedmarkt.”
“Dat is niet verwonderlijk”, zegt Damen. “In die periode zijn ook de rentes fiks gestegen (de langetermijnrente op tien jaar is nu ongeveer 3 procent, in juni was dat 1,6 procent, in januari 2022 0,2 procent, PG). Uit onderzoek weten we dat er een sterke relatie is tussen de hypotheekrente en vastgoedprijzen.” Wanneer lenen bij de bank duurder wordt, kunnen potentiële kopers minder uitgeven aan een woning. Dat maakt het volgens Krijgsman en Damen ook zo moeilijk om voorspellingen te maken voor het komende jaar: heel veel zal afhangen van hoe de (langetermijn)rentes evolueren.
Opvallend overigens: sinds het begin van de metingen met de gegevens van ERA is het verschil tussen de prijsstijgingen van woningen en de inflatie nog nooit zo groot geweest. Vorig jaar bedroeg de gemiddelde inflatie 9,6 procent. Dat is stevig meer dan de gemiddelde prijsstijgingen van huizen (6,1 procent) en appartementen (4,8 procent).
Nog een teken aan de wand dat de vastgoedmarkt een beetje afkoelde in de tweede helft van het jaar: huizen bleven gemiddeld langer te koop staan dan in 2021. Aan het begin van 2022 was dat 81 dagen. Tegen het einde van het jaar stonden huizen dan weer 91 dagen te koop. “Dat is zeker geen teken dat de markt in crisis is, maar huizen die moeilijker verkopen blijven wel duidelijk langer staan”, zegt Krijgsman.
EPC-waarde even belangrijk als vorige jaren
Sinds de oorlog in Oekraïne de energieprijzen door het dak deed gaan, zijn we ons allemaal veel bewuster geworden van de kostprijs van een warm huis. Niets dat daar zo belangrijk voor is als het energielabel van de woning.
Weinig verbazingwekkend vertaalt zich dat ook in een hogere prijs voor beter geïsoleerde woningen. Een woning met EPC-label A kostte vorige jaar gemiddeld 17,9 procent meer dan een gelijkaardige woning met label D.
Woningen met label E (-4,9 procent) en label F (-8,6 procent) waren gemiddeld minder waard dan label D. Ook dat heeft een logische verklaring. Vanaf 1 januari 2023 geldt een renovatieplicht voor wie een huis of appartement met deze energielabels koopt. De koper van zo’n pand moet dat binnen de vijf jaar optrekken naar minstens een EPC-label D, anders riskeert hij een boete.
Maar in tegenstelling tot wat soms beweerd wordt, is de vastgoedmarkt niet volledig overhoop gegooid door de hoge energieprijzen. Daarvoor maakte Damen volgende vergelijking: als de EPC-score van een woning met 100 punten verbetert, wat deed dat dan met de prijs? Zo’n huis werd 2,9 procent duurder. “Dat is hetzelfde effect sinds 2016”, zegt Damen. “Dat is ergens ook logisch. Een koper van een woning zal nooit meer willen betalen voor een energie-efficiënte woning dan de kostprijs van een minder energie-efficiënte woning plus de kosten om die te isoleren.”
We willen meer ruimte
Leuven blijft de duurste van alle Vlaamse centrumsteden. Antwerpen is de op een na duurste stad om een woning te kopen. Gent en Oostende staan op plaatsen drie en vier in Vlaanderen. Die twee zijn overigens de enige twee van alle Vlaamse centrumsteden waar de prijs voor een woning of appartement sneller steeg dan in Leuven.
De woningprijzen – in deze oefening werden appartementen niet meegenomen – stegen sneller buiten centrumsteden. Dat is opvallend omdat het jarenlang omgekeerd is geweest. Het keerpunt lijkt in 2021 te liggen, vlak na de eerste coronagolven. De hypothese is dat de opeenvolgende lockdowns verkopers verlekkerd doen kijken naar open en groene ruimtes.
“Dat is een redelijk straffe conclusie, omdat dit voor corona typisch omgekeerd was”, zegt Damen. “Ook in het buitenland zien we dit terugkomen. Nu mensen tot drie dagen per week van thuis uit kunnen werken, ligt ook de kost om te pendelen lager. Dus zijn ze bereid om meer te betalen voor een huis ‘op den buiten’. Er is een duidelijke relatie tussen de kostprijs om te pendelen en de prijs die mensen willen betalen voor een huis. Dat werd al vaker aangetoond in wetenschappelijk onderzoek.”
0 件のコメント:
コメントを投稿